Ипотечный рынок на данный момент «аномально напряженный», утверждает председатель ФРС Джанет Йеллен. Представители администрации президента США на прошлой недельке обсуждали с банкирами, как ослабить требования к заемщикам, не вызвав повторения кризиса 2008 г.
10 годов назад, когда банки давали кредиты всем, кто просил, это привело к надуванию пузыря на рынке жилища. Когда пузырь лопнул, цены на жилище сильно свалились и почти все ипотечные заемщики оказались в ситуации, когда сумма кредита стала существенно превосходить стоимость жилища, служащего залогом. Потом разразился денежный кризис 2008 г., и банки по просьбе регуляторов сильно ужесточили требования к заемщиками.
То же самое происходило и на рынке автокредитов, но он успел восстановиться: за крайние четыре года его рост в четыре раза опережал рост выдачи ипотечных кредитов наилучшим заемщикам. Частично росту этого рынка содействовало то, что его инвесторы избежали утрат, сравнимых с теми, что понесли инвесторы ипотечного рынка. Автокредиты меньше ипотечных, в случае дефолта заемщика реализовать машинку легче, чем квартиру, а стоимость залога установить проще. Авто стареют скорее, чем жилище, и это тоже влияет на спрос.
Жилищный рынок тормозит рост всей экономики, который, по прогнозам профессионалов, был должен начаться в этом году.
Больше юных людей выбирают аренду, а не покупку жилища, конкретно покупки домов на одну семью двигают на данный момент рост потребительских расходов и делают рабочие места. «Кредиты дают плохо, - говорит прошлый основной экономический советник Остан Гулсби, - и у почти всех в данной для нас стране доходы не растут».
На данный момент ипотечные кредиты открыты для заемщиков с высочайшим кредитным рейтингом, стабильным доходом и у каких довольно средств для 3,5-5%-ного начального взноса. «Если у вас это есть, то ипотечный кредит вы получите, - отмечает ипотечный банкир Alerus Mortgage Алекс Стенбак. - И что здесь можно ослабить?»
Чтоб уберечься от убытков в случае дефолта заемщика, почти все банки на данный момент употребляют наиболее твердые стандарты, чем требуют муниципальные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, предоставляющие гарантии по ипотечным кредитам. Чиновники стараются сделать требования для банков прозрачней, чтоб уверить их ослабить требования к заемщикам.
Но это самая обычная неувязка из требующих решения. В случае дефолта заемщика расходы банка растут, потому почти все из их предпочитают работать лишь с наилучшими заемщиками. С учетом новейшего, наиболее серьезного регулирования банки, работавшие с рисковыми заемщиками - с небезупречной кредитной историей и без документов, подтверждающих доходы, - сейчас обслуживают лишь самых обеспеченных.
«Люди, не пригодные под эталон самых добропорядочных заемщиков, не имеют доступа к ипотечным кредитам», - отмечает гендиректор Amherst Holdings Шон Добсон. Техасская Amherst покупает и сдает в аренду жилище в США.
По словам Стенбака, неувязка не в твердых требованиях к заемщикам, а в том, что их доходы не растут. С учетом инфляции доходы фактически не поменялись по сопоставлению с 2012 г. и на 8% ниже уровня 2007 г.
WSJ, 22.09.2014